2021年3月底，北京市朝陽區政府宣布全國首單綠色建筑性能責任保險落地朝陽區，這是一項歷史性的進展，旨在通過市場化的綠色保險手段確保一棟商業建筑實現其預期的綠色運行星級標準。

僅僅兩周之后，青島市宣布全國首單超低能耗建筑性能保險落地中德生態園，也是通過綠色保險方式來確保多棟住宅建筑預期的超低能耗性能。

從2016年保爾森基金會的一份研究報告中首次提出綠色保險模式的設想，到綠色保險產品的合作研發，再到兩個綠色保險合同的簽署，雖然整整經歷了三年時間，卻切實突破了長期困擾建筑行業綠色轉型的兩大困境：建筑設計與實際運行的性能錯配，以及綠色信貸發行與綠色性能認定的時間錯配。

綠色建筑與節能建筑

綠色建筑一直被稱為建筑行業向更加環境友好轉型的希望。其特點是更好的能源效率和資源利用效率，健康的室內空氣質量，以及其它一系列綠色性能。

最有名的綠色建筑認證體系之一是美國綠色建筑委員會于1997年開發的能源和環境設計先鋒標準(簡稱LEED)。幾乎是同一時間，中美兩國開始在北京合作一個具有歷史意義的節能建筑示范項目。這棟最終成為中國科技部的辦公樓于2004年建成，并成為第一個獲得美國LEED認證的中國建筑。

中國于2006年開始開發自己的國家綠色建筑評價標準，俗稱三星標準(TSP)。2008年，第一棟建筑取得三星標準評級。在三星標準實施的頭五年，僅有不到1萬平方米的建筑獲得綠色建筑評級，這與同一時期中國建成的100億平方米的新建建筑規模相比，幾乎微不足道。

2013年，國務院轉發了綠色建筑國家行動方案，極大刺激了綠色建筑市場。隨后三年，三星建筑評級的建筑面積達到4.72億平方米，一舉超過美國LEED認證體系，成為世界上認證面積最多的綠色建筑評價體系。

中國的節能建筑發展要早于綠色建筑。從1986年開始頒布第一個居住建筑節能設計標準以來，已經涌現出被動式建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑、健康建筑、低碳建筑、零碳綠色建筑等等諸多概念。

盡管概念千變萬化，但其實強調的都是建筑實際運行性能優化。

錯配一：建筑設計與實際運行的性能錯配

由于建筑行業固有的特點，絕大多數綠色建筑與節能建筑都存在設計與運行的性能錯配問題。綠色建筑設計無法確保一棟建筑建成后的綠色性能與當初設計完全相符。而超低能耗建筑在設計階段的能耗指標無法保證實際運行時完全實現。但開發商往往在設計階段積極取得綠色建筑或者超低能耗建筑的認證，以便在銷售階段獲得溢價收入。

為了解決設計與性能的錯配問題，一個解決方案是在建筑運行階段再設立一個綠色性能或者節能指標的認定。然而，絕大多數開發商直接忽略第二階段。因為當一棟新建建筑可以進行性能認定的時候，開發商早已售房脫手，獲得額外“綠色”利潤或“節能”利潤了。在中國所有獲得綠色建筑評價的建筑中，只有不到5%的建筑獲得的是針對實際性能的評價，絕大多數僅僅是對藍圖的設計評級。

建筑設計與實際運行的性能錯配一直困擾著全球綠色建筑認證或其它節能建筑認證項目，是妨礙建筑行業向綠色轉型的全球性難題。

錯配二：綠色信貸發行與綠色性能認定的時間錯配

似乎設計與運行的性能錯配問題還不足夠嚴重，全球不少提倡綠色發展的政府都熱衷于給綠色建筑和節能建筑提供資金激勵。誠然，政府通過獎勵綠色建筑和節能建筑可以很好地展示其綠色承諾。例如有些地方政府對超低能耗建筑按每平方米1000元人民幣進行獎勵。但如果這些建筑最終的能耗指標無法確保實現的話，那么設計與運行性能錯配的鴻溝會因激勵更加擴大，開發商和消費者之間的信任度降低，最終可能導致綠色建筑和節能建筑項目的市場化無法實現，綠色轉型的難度被加大。

而這個轉型困境在金融機構以綠色融資的方式參與后更加固化。

根據前中國銀監會在2021年12月份發布的一項報告，截至2021年上半年，21家中國主要銀行對12類綠色目錄涵蓋項目共發行綠色信貸8.22萬億人民幣。其中目錄九專門針對綠色建筑和節能建筑，從2013年上半年到2021年上半年，一共發行了7300億人民幣的綠色信貸。

這些銀行基本都是根據設計階段的綠色評級或節能評估來確定是否發行利率較優惠的綠色信貸。而當設計階段與運行階段的性能不相符合時，優惠的綠色信貸實際上是放大了錯配難題。但這些銀行也許不應該被指責未作盡職調查，因為銀行本身不具備專業知識判斷一棟建筑是否是綠色的或超級節能的。

那么，銀行是否可以根據實際運行性能來發行綠色信貸呢？很遺憾，那只會是太遲了。因為建造貸款在建造前發行，而運行性能評定是在建造完成后發生。建造前發行信貸與建造后評定性能同樣存在一個期限錯配問題。

最近幾年，全球的綠色建筑項目管理機構已經意識到錯配問題，并開始著手解決。例如，中國已經開始修改國家綠色建筑評價標準，可能考慮取消設計階段的綠色認證，只保留實際運行性能的綠色認證。

如果這個修改最終得以實現的話，雖然消除了設計與運行的性能錯配問題，但信貸發行與性能評定的期限錯配問題仍然無法解決。當設計階段的綠色評定取消后，銀行業對目錄九發放綠色信貸的現行判別依據將不復存在，銀行業將面臨對建筑行業的綠色信貸無法實施的窘境，除非尋找一個針對期限錯配的解決方案。

破除困境的綠色保險模式

2016年，保爾森基金會發布了一份由彭博基金會資助的政策研究報告“中國城市綠色建筑節能投融資研究”。該報告分析了中國綠色建筑市場的巨大融資需求與缺口及期限錯配問題，并因此提出了一個創新模式，通過引入綠色保險概念，推動以建筑實際運行性能為核心的綠色建筑和節能建筑的規?；l展，解決長期困擾建筑行業綠色轉型的兩大錯配難題：一是建筑設計與運行之間的性能錯配，另一個是綠色信貸發行與性能認定之間的時間錯配。

2021年，亞洲最大的財險公司中國人保與保爾森基金會簽署了合作備忘錄，根據綠色保險模式共同研發一系列綠色保險產品，促進建筑行業的綠色和節能實際運行性能的大規模提高。

2021年初，中國綠色建筑市場最活躍的城市之一北京市同意進行綠色建筑運行性能保險的試點，并獲得世界銀行和能源基金會的支持。2021年底，青島市也開始和中國人保合作，嘗試將該綠色保險模式應用于確保超低能耗建筑的運行性能。

在北京和青島簽訂的綠色保險合同采用同一綠色保險模式，解決了不同建筑類型的不同運行性能的錯配問題，充分證明了該綠色保險模式的廣泛適用性。這既是對保爾森基金會政策報告里提出的創新模式的落地實踐，也是對保爾森基金會倡導的“知行合一”理念的完美詮釋。

仍需努力

從概念上講，利用綠色保險突破建筑綠色轉型困境的概念并不是很難理解。在該模式下，開發商在建造前購買一份綠色保險以確保建成后的綠色和節能性能。銀行據此保險單給開發商進行綠色授信。建造完成后進行性能評定，如果沒有實現最初的綠色或節能性能承諾，保險公司將采用不同形式進行賠付。

然而，綠色保險概念在試點實施過程中仍然具有很大的挑戰性。

首先，保險公司與銀行對一個建筑項目的風險偏好完全不同。在目前的管理政策下，銀行調整其信貸發行的靈活性非常小。模型設計里的保險-銀行聯動機制在試點項目中尚沒有實現。如果銀行可以根據綠色保險證書發行綠色信貸的話，將極大激發開發商確保綠色性能的興趣，因為獲得銀行信貸是開工前的必要條件。

有意思的是，在本模式提出時，中國的銀監會和保監會尚是兩個獨立的管理部門。而在試點項目實施過程中，銀監會和保監會于2021年合并成為中國銀保監會。通過推動保險-銀行的聯動機制來促進綠色建筑和節能建筑的發展，將可能成為其合并后的一個重要舉措。

其次，銀行、保險和政府之間應該形成信用報告共享機制，使一棟建筑從設計到建造再到運營的相關信息能夠溯源并共享。

最后，最重要的是還在進行的一項研究——根據開發商資質、項目設計、綠色和節能性能承諾和其它因素來量化保險費用。希望北京和青島的這兩個落地項目可以提供相關數據，幫助保險公司完善其保險精算模型。

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